Kapitalanlage Hochhaus Frankfurt: Vier Anlegertypen im Portrait

Eine Wohnung weit oben im Tower. Bezugsfertig, möbliert, mit Blick über den Main.

Und trotzdem steht sie die meiste Zeit des Jahres leer.

Kein Einzelfall. In unserem Segment, Eigentumswohnungen in Frankfurter Hochhäusern, ist das eine von mehreren wiederkehrenden Konstellationen, die ich in acht Jahren im Frankfurter Hochhaussegment und rund 160 Mio. Euro Transaktionsvolumen immer wieder gesehen habe. Es kommt aber auch nicht so oft vor, wie Sie manche Politiker eines gewissen Spektrums gerne glauben lassen würden.

In einer parallel laufenden LinkedIn-Serie erzähle ich gerade, warum Menschen tatsächlich in einem Hochhaus wohnen wollen: „Zehn Gründe, warum diese fünf Menschen im Hochhaus wohnen“. Dieser Text hier ist die andere Seite derselben Medaille. Denn ein gewisser Teil der Käufer, mit denen wir es zu tun haben, will gar nicht einziehen. Nicht wohnen. Sondern investieren. Er kauft eine Eigentumswohnung in Frankfurt als Kapitalanlage. Manchmal, ohne die Wohnung je gesehen zu haben.

Wer sind diese Käufer? Aus meiner Erfahrung lassen sie sich in vier wiederkehrende Typen einteilen. Nicht als starre Schublade, sondern als Tendenz, die sich in den vergangenen Jahren immer wieder bestätigt hat.

Wie stark welcher Typ gerade auftritt, hängt von der Marktphase ab: von Zinsniveau, von Alternativen am Kapitalmarkt, von der allgemeinen Stimmung. Das will ich hier nicht mit einer vermeintlich exakten Zahl unterlegen, die es so nicht gibt. Die vier Grundmuster selbst bleiben über solche Phasen hinweg erstaunlich stabil.

Der internationale Kapitalanleger: Frankfurt als Baustein, nicht als Zuhause

Der erste Typ kommt selten selbst zur Besichtigung. Er kauft aus Nordamerika, aus Asien, manchmal aus dem europäischen Ausland: über einen Berater, einen Anwalt, gelegentlich nur per Videocall und Grundriss.

Sein Motiv ist selten die Wohnung an sich. Es ist Frankfurt.

Frankfurt als einziger EZB-Standort im Euroraum. Als deutscher Bankenplatz mit internationalem Flughafen vor der Tür. Als (aus Sicht vieler dieser Anleger, im Vergleich zu London, Paris oder New York) noch immer moderat bewertetes Pflaster für einen Diversifikationsbaustein im Portfolio.

Die Wohnung selbst? Bleibt manchmal leer, oder wird minimal genutzt: ein paar Wochen im Jahr, wenn überhaupt. Genutzt wird sie vor allem auf dem Papier: als Position im Vermögensportfolio, die in einigen Jahren mit Gewinn wieder verkauft werden soll.

Diese Käuferschicht sehen wir tendenziell eher in den sehr sichtbaren Türmen, die einen starken internationalen Vertrieb haben oder hatten, etwa im Praedium oder im Grand Tower, beide im Europaviertel. Bekannte Adressen, international auffindbar, mit einer Architektur, die auch auf einem Foto aus 8.000 Kilometern Entfernung überzeugt.

Wir haben kürzlich im Grand Tower für einen solchen Herrn aus Shanghai eine Wohnung verkauft. Die Wohnung stand fünf Jahre leer. Das Investment war trotzdem geglückt.

Was diese Käufer eher nicht interessiert: die Bespielung des Grundrisses im Alltag. Was sie sehr wohl interessiert: Lage, Adresse, Bauqualität, und ob die Dokumentation der Immobilie auch aus der Ferne überzeugt. Wer hier mit schlechten Fotos und einem laxen Exposé auftritt, verliert einen Käufer, der die Wohnung nie live sieht, noch bevor er überhaupt gefragt hat, was sie kostet.

Der Privatanleger aus Rhein-Main: Betongold, kein Rendite-Abenteuer

Der zweite Typ ist regional. Er kennt Frankfurt, wohnt selbst womöglich schon lange hier, hat ein Unternehmen oder einen gut bezahlten Job. Und will eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen, keine Wette auf den nächsten Boom.

Nicht die höchste Rendite. Sondern eine, die er anfassen kann.

Das ist ein Unterschied, den ich in Gesprächen mit dieser Gruppe immer wieder höre: Aktien, Fonds, auch Anleihen, alles gut und schön, aber am Ende bleibt eine Wohnung eine Wohnung. Sie steht da. Sie lässt sich vermieten. Sie lässt sich, im Zweifel, auch selbst nutzen. „Betongold“ ist ein abgenutztes Wort, aber es trifft die Denkweise dieser Käufer ziemlich genau.

Diese Käuferschicht kauft gezielt zur Vermietung: oft eine einzelne, gut geschnittene Wohnung, nicht das ganze Paket. Wir sehen sie tendenziell eher in etablierten, liquiden Beständen wie dem HPQ oder One Forty West, Häuser mit Anspruch, überschaubarer Größe und einem Wiederverkaufsmarkt, der funktioniert, falls doch mal Kapital gebraucht wird.

Was diese Gruppe von Typ eins unterscheidet: Sie kalkuliert konservativ. Mietrendite, Instandhaltungsrücklage, Hausgeld: Das wird durchgerechnet, nicht geschätzt. Die Renditeerwartung liegt meist im niedrigen einstelligen %-Bereich. Eher langfristiges Wachstum als kurzfristige Gewinne stehen im Vordergrund.

Ehrlich gesagt: Genau dieser Typ wird in unserer Branche manchmal am nachlässigsten beraten. Wer nur verkaufen will, redet über Lage und Aussicht. Wer wirklich beraten will, redet über Hausgeldabrechnung, Mieterstruktur im Haus und die Frage, wie schnell sich die Wohnung im Zweifel wieder verkaufen ließe. Das ist weniger glamourös. Es ist aber genau das, was einen Privatanleger vor einer bösen Überraschung nach zwei, drei Jahren bewahrt.

Das Family Office: ein Paket statt zehn Ansprechpartner

Der dritte Typ kauft nicht eine Wohnung. Er kauft eine Etage. Oder gleich mehrere.

Die Logik dahinter ist erstaunlich simpel, sobald man sie einmal gehört hat: Ein Family Office, das zehn Millionen Euro in Immobilien allokieren will, hat zwei Optionen. Eine Wohnanlage, die verwaltet werden will, mit 65 Mietern, CAPEX und später wieder nur an einen großen Investor verkauft werden kann. Oder ein Paket mit acht bis neun Mieteinheiten aus einer Hand, ein Verwalter, acht Mieter, eine Reportinglinie und kann später, irgendwann mal einzeln wieder abverkauft werden, wenn überhaupt.

Für ein Vermögen, das ohnehin breit diversifiziert ist (Aktien, Private Equity, vielleicht ein Anteil an einem Familienunternehmen), ist die Immobilienposition selten das Kernstück. Sie soll funktionieren, ohne zu binden. Wenig Verwaltungsaufwand ist hier kein Nice-to-have. Es ist das eigentliche Kaufkriterium.

Diese Käuferschicht sehen wir eher in Türmen mit größeren, zusammenhängenden Einheiten oder ganzen Etagenpaketen: etwa im FOUR, mit Anbindung an ein Hotel und Concierge-Service, oder im Henninger Turm, sowie dem HPQ, wo Nachhaltigkeit und Premium-Ausstattung zusammenkommen.

Ein Kunde beschrieb One Forty West bei einer Besichtigung als „vertikale Gated Community“: 24/7-Concierge, Zugangskontrolle, eigene Tiefgarage, ein Umfeld, das sich über den Preis selbst selektiert. Für ein Family Office ist das mehr als Ambiente. Es ist ein Risikofaktor weniger: Mieterklientel, Instandhaltungszustand und Werterhalt sind in einem solchen Haus tendenziell homogener als in einem gemischten Bestand.

Ein weiteres Beispiel aus unserer eigenen Vermietungspraxis: Im HPQ im Ostend, direkt neben der EZB, haben wir elf voll möblierte Apartments an Relocation- und Expat-Klientel vermietet. Genau das Profil, das ein Paketkäufer sucht: planbare Nachfrage, ein Mietermarkt, der sich aus der internationalen Bankenszene selbst speist, und ein Verwalter, der das gesamte Paket steuert statt elf Einzelverträge zu jonglieren.

Der Unternehmer: Vermietung heute, Option für morgen

Der vierte Typ ist der interessanteste, weil er sich selbst noch nicht ganz festgelegt hat.

Er besitzt bereits Immobilien: oft ein eigenes Haus, häufig weitere Anlageobjekte. Die Hochhauswohnung, die er jetzt kauft, wird zunächst vermietet. Ganz normale Kapitalanlage, ähnlich wie bei Typ zwei.

Aber es gibt einen Unterschied: Er lässt sich die Tür offen, selbst einzuziehen. Nicht jetzt. Vielleicht in zehn, fünfzehn Jahren, wenn das Unternehmen übergeben ist, die Kinder aus dem Haus sind, der Garten zur Last statt zur Freude wird.

Diese Optionalität ist der eigentliche Kaufgrund. Nicht Rendite allein. Sondern eine Immobilie, die heute Geld einbringt und später, ohne weiteren Kaufprozess, zum eigenen Zuhause werden kann.

Wir sehen dieses Muster eher in etablierten Klassikern wie dem Henninger Turm in Sachsenhausen-Süd oder im FOUR in der Innenstadt: Häuser mit langer Geschichte, bekannter Adresse, und einer Wohnqualität, die auch in zwanzig Jahren noch überzeugt.

Ein Beispiel aus dem Henninger Turm zeigt zugleich die Grenze dieses Modells: Eine voll möblierte 217-qm-Drei-Zimmer-Einheit im 29. Obergeschoss haben wir für 10.400 Euro Warmmiete im Monat vermietet. Das funktioniert. Aber der Interessentenkreis für so eine Fläche und Preisklasse ist überschaubar. Wer hier auf Optionalität setzt, sollte wissen: Je großzügiger und individueller die Wohnung, desto kleiner der Mietermarkt, falls man sie nicht selbst braucht. Der Spielraum zwischen Vermieten und Selbsteinziehen ist ein Vorteil. Er ersetzt aber keine realistische Einschätzung, wie leicht sich die Wohnung im Ernstfall weitervermieten lässt.

Was diese vier Typen eint

Vier verschiedene Motive, eine Eigentumswohnung in Frankfurt als Investment zu kaufen. Vier verschiedene Rechnungen. Trotzdem eine Gemeinsamkeit: Keiner von ihnen kauft blind.

Auch eint alle: der Anspruch. An das Objekt und an uns als Makler. Denn diese Kunden müssen nicht. Der Kauf ist 100 % optional. Wenn heute einer dieser Kunden nicht kauft, ändert sich nichts an der Lebensqualität oder den Umständen. Es ist ein reines „wollen“, und dort, wo die Käufer alle Optionen haben, wird Präsentation immer wichtiger. Emotionales Verkaufen, Storytelling und vor allem wissen, was der Kunde eigentlich braucht. Nicht zu selten habe ich Kunden schon vom Kauf abgeraten. Weil es einfach nicht gepasst hätte.

Und noch etwas eint alle vier: Jeder von ihnen hat sich vorher gefragt, was er eigentlich will. Wertsteigerung ohne Aufwand? Ein greifbares Gegenstück zum Depot? Ein Paket ohne Verwaltungsballast? Oder eine Tür, die offenbleibt?

Die ehrliche Antwort auf diese Frage entscheidet mehr über den richtigen Turm als jede Renditetabelle. Welche der vier Beschreibungen trifft am ehesten auf Sie zu? Und haben Sie sich diese Frage schon einmal so konkret gestellt? Falls nicht, erlauben Sie uns, Ihnen die Frage zu stellen.